关于促进房地产市场稳定健康发展的建议

房价上涨过快的问题已经引起党中央、国务院的高度重视。国务院在2005年5月和2006年5月先后出台了“国八条”和“国六条”，对房地产市场深层次的矛盾从供给和需求角度加大了调控力度。目前，调控的成效正初步显现。

1、调控房地产市场关键在政府。住房和粮食一样，是人的基本生存权利，也是一种基本的社会保障，完全靠市场机制难以有效调控市场。在这种不完全竞争条件下，房地产市场上有四股力量在博弈。即：中央政府、地方政府、开发商和购房者。其中，大多数购房者是弱势群体，处于被动地位；开发商从自身利益出发，千方百计追求利润的最大化；地方政府与房地产市场有千丝万缕的利益关系，可以从房地产开发中得到巨额的土地出让金和税收以及带动城市形象工程建设，短期即可见政绩，等等；中央政府统揽全局，从科学发展观及构建和谐社会的高度出发，面对上涨过快的房价必然出重拳治理。不同的利益诉求，决定了对房地产市场调控的认识差异。“国六条”要求各地区各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场引导和调控工作。特别是各级政府要切实负起责任，把调整住房供应结构，控制房价过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。因此，地方各级政府要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场调控稳定房价工作的一系列方针政策，要努力增加住房有效供给，引导需求，稳定房价，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，把房地产市场调控工作摆上重要位置，结合实际，制定实施细则，加强房地产市场整顿和监管，建立责任制和责任追究制，确保国务院的部署落到实处。

2、严把土地供给闸门。土地是房屋的载体，是降低或稳定房价的关键，也是房地产开发的第一关。各级政府和土地部门要适应住房结构性调整的需求，优化土地资源配置，在制定土地利用规划和年度土地供给计划中，控制总量，盘活存量，实行差异化的土地政策。一方面，为盘活土地存量，用好增量，对阜城商品住房用地的基准地价，在旧城区实行保本，在新城区应包含适量的净收益。另一方面，在阜城商品住房用地供给中可划分为两类区域：一是面向普通工薪阶层和低收入户的住房用地，应占年度住房供地总量的70％左右，其中低收入户（户均年收入低于市政府公布的上年度人均可支配收入标准）的住房供地应占此类用地的30％左右。在这类区域土地实行优惠政策，对经济适用房用地实行行政划拨方式供地，专门开发建设户均不超过90平方米的普通商品房和经济适用房。土地的供应要在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。住房标准和配套设施不追求高档，只要能满足普通工薪阶层和低收入户的基本需要就可以了。二是面向高收入群体的住房供地，应占年度住房供地总量的30％左右。在这类区域开发建设高档豪华住宅小区。这样实行差异化有序供地开发建设不同档次的住宅小区，可使居者有其屋，低收入者消除了怨气，高收入者享受到高质量的生活，社会将更加和谐稳定。

3、切实调整住房供给结构。要重点发展中低价位、中小套型的普通商品房、经济适用房和廉租住房。1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》强调：“对不同收入家庭实行不同住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买租赁市场价商品房”。按照国务院政策规定的住房供应体系，城市70％以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房或租赁住房，而不是市场上供应的高档商品房。各地在执行房改政策中变了味，走了样，有的地方经济适用房开发投资偏少，甚至停止经济适用房建设。而各类高档住宅小区如雨后春笋，比比皆是，面对高房价，老百姓只能望房兴叹，怨声载道。

解决住房供给结构不合理问题，首先是各级政府和有关部门要对城市中低收入家庭基本住房情况进行调查摸底，全面掌握住房需求情况，建立住房保障档案，制定逐年解决住房问题的计划方案。要强化城市规划调控，每年都要明确建设普通商品房和经济适用房的建设规模、项目布局、进度安排，并向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。其次，各级政府财政要加大支持力度。每年从土地出让金净收益、住房公积金净收益和年度财政预算中拿出一定比例的资金，专项用于经济适用房建设和廉租房的补贴。再次，要加强对经济适用房销售对象和廉租房补贴对象的审查，并对经济适用房建设单位严格监管。

4、增加房地产市场信息透明度，完善信息收集和披露制度。这是政府制定住房政策的基础，也是市场发挥自我调节机制的基础。事实上，信息不对称使得购房者处于市场博弈的劣势地位，也成为开发商囤积居奇，哄抬房价的主要手段。各级政府和有关部门要大力推进房地产信息化建设，利用电脑网络平台，对全市住房用地、规划建设、已开盘的项目、户型面积、成交价格、房屋销售合同、权属登记等情况进行汇集，并对房地产市场发展趋势进行动态分析预测，及时通过网络和媒体进行发布，进一步引导房地产市场理性投资和消费。

5、加强对房地产市场的监管。城市建设、土地、规划、房产、物价、工商管理等部门要协同配合，对房地产开发建设、销售、交易、中介服务环节中囤积土地、囤积房源、哄抬房价、合同欺诈、恶意炒作、虚假宣传等不法行为，要依法查处，公开曝光，并作为不良记录，纳入企业信用档案。